MODELOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA Paquete completo de modelos de contratos nominados

MODELOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA PARA EL PERÚ, Contratos Civiles.

La compraventa en el Perú, se regula por lo dispuesto en el artículo 1529 del Código Civil, que define a la compraventa como el acto Por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.

Teniendo en cuenta lo anterior, surgen diversos contratos de compraventa.

1.- Compraventa de bien mueble con pago al contado
2.- Compraventa de bien mueble con pago por armadas
3.- Compraventa de bien inmueble con pago al contado
4.- Compraventa de bien inmueble con pago por armadas
5.- Compraventa con precio fijado parte en dinero y parte en otro bien
6.- Compraventa de bien incierto
7.- Compraventa de bien futuro
8.- Compraventa de esperanza incierta
9.- Promesa de venta de bien ajeno
10.- Compraventa con precio fijado por el arbitrio de un tercero
11.- Compraventa con precio fijado por bolsa
12.- Compraventa con precio fijado por peso
13.- Compraventa con garantía hipotecaria
14.- Compraventa con garantía prendaria
15.- Compraventa con garantía de fianza
16.- Compraventa de bien gravado con garantía
17.- Compraventa de bien embargado
18.- Compraventa de bien en litigio
19.- Compraventa a satisfacción del comprador
20.- Compraventa a prueba
21.- Compraventa sobre muestra
22.- Compraventa por extensión
23.- Compraventa ad corpus
24.- Compraventa sobre documentos
25.- Compraventa con pacto de reserva de propiedad
26.- Compraventa con pacto de retroventa
27.- Compraventa con arras confirmatorias






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El profesor Manuel De la Puente y Lavalle, realiza el siguiente comentario sobre el artículo en cuestión:




Según Badenes, con la expresión "compraventa" se menciona una tipificación característica. La palabra venta y la palabra compra están indisolublemente unidas y solo representan dos aspectos de una misma verdad conceptual. Aún más, se podría decir simplemente venta o se podría decir simplemente compra, porque la primera comporta correlativamente la segunda y viceversa.
El ARTÍCULO 1529 del Código Civil peruano define el contrato de compraventa de la siguiente manera: "Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero".
Conviene establecer el origen y los alcances de esta definición. Sin embargo, antes de analizar su contenido es aconsejable conocer su fundamento.
Existen dos maneras de entender la compraventa. Una de ellas es usando el sistema de "separación del contrato", que requiere para la transmisión de la propiedad por compraventa que el contrato obligacional de compraventa vaya unido a un contrato real de transmisión de la propiedad. Y la otra forma es de acuerdo al sistema de la "unidad del contrato", según el cual el acuerdo para la transmisión de la propiedad está contenido en el contrato de transferencia.
No es este el lugar apropiado para narrar las vicisitudes de la evolución de la transferencia contractual de la propiedad. Es más propio e interesante conocer el estado actual de la legislación mundial sobre el particular.
La primera forma de transmisión de la propiedad se dio en los albores del Derecho Romano, a través primero de la mancipatio, que era una venta celebrada por medio de un acto formal, y de la traditio, que era una simple entrega y, como tal, desprovisto de forma.
Numerosos países han adoptado el sistema de la transmisión mediante el consentimiento, que ha sido acogido por el Código Napoleón, en virtud del cual el adquirente no es ya acreedor de la transmisión de la propiedad, pues ya es propietario.
La segunda forma de legislar la transmisión de la propiedad por compraventa es el sistema en virtud del cual se considera a la compraventa como un contrato consensual, en el sentido que, como contrato, queda perfeccionado con el consentimiento pero no transfiere, por sí solo, la propiedad, siendo necesario para esto último, bien sea la tradición tratándose de bienes muebles o bien el concurso de la constitución de un 'derecho real. Del contrato de compraventa solo surge, por lo tanto, la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien, esto es una cosa o un derecho, y la obligación recíproca del comprador de pagar un precio en dinero, pero no se constituye un derecho real sobre el bien.
Este sistema es conocido también como el del título y el modo. Según Ruiz Serramalera(1), "adopta nuestra legislación (la española) en materia de adquisición derivativa por contrato de los derechos reales, el sistema romanista inspirado en la teoría del título y el modo, según el cual la propiedad o cualquier otro derecho real no se adquieren sino por la concurrencia de dos requisitos esenciales; por una parte la causa jurídica de la adquisición -llamada título- y, por otra parte, la transmisión efectiva de la posesión de la cosa o tradición -llamada modo-; si faltare cualquiera de estos requisitos no se produce la adquisición del derecho, puesto que el contrato (título) solo origina un vínculo obligacional, dirigido en estos casos, precisamente, a la entrega de la cosa (contenido de la prestación), y el modo (tradición) no es suficiente tampoco para la validez y eficacia de los negocios jurídicos, sino que es preciso que la entrega tenga un fundamento anterior, sin el cual solo se produce, como máximo, el nacimiento de la posesión (por ser el resultado, únicamente, de una situación de hecho)".

(1) Ruiz SERRAMALERA. Ricardo. "Derecho Civil". Servicio de Publicaciones de la Universidad Complutense, Facultad de Derecho. Madrid. 1981, p. 29.

Conviene ahora determinar cuál es el sistema adoptado por el Código Civil peruano de 1984.
Téngase presente, al efecto, que el ARTÍCULO 947 del Código Civil dispone que la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente. Por su parte, el ARTÍCULO 949 del mismo Código establece que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
Es necesario establecer cuál es, según la definición del ARTÍCULO 1529, el sistema de transferencia de propiedad por compraventa aplicable al Código Civil peruano.
Obsérvese, en primer lugar, que el Código Civil peruano, a diferencia del Código Civil francés, no establece que por la compraventa se transfiere la propiedad, sino que por la compraventa se obliga a transferir la propiedad, lo cual es distinto.
Inicialmente, cuando se elaboraba el Título de compraventa del Código Civil vigente, la tendencia de los codificado res fue adoptar el sistema francés de transmisión de la propiedad, o sea la transferencia solo cansen su. Sin embargo, se adujeron dos razones importantes a favor del sistema español:
1. Conservar la tradición del Código Civil de 1936, cuyo ARTÍCULO 1383 se copió casi literalmente. Los jueces y abogados peruanos se habían familiarizado con ese sistema y lo manejaban con gran facilidad.
2. El Proyecto del Libro de Derechos Reales ya había sido redactado y aprobado por la Comisión Reformadora. En dicho Libro se había adoptado el sistema del título y el modo tanto para los bienes muebles como para los inmuebles.
Estas razones fueron consideradas determinantes.
Según el sistema adoptado, la compraventa constituye solo un título, y este es insuficiente por sí solo para convertir al comprador en propietario. Esto último requiere la concurrencia de un modo válido de adquisición, que puede consistir en la tradición o en la inscripción registral, según la naturaleza de la cosa vendida.
El problema surgió cuando la Comisión Revisora sustituyó la clasificación de bienes registrados y no registrados por la de bienes inmuebles y muebles, disponiendo que en el caso de un bien inmueble la sola obligación de enajenarlo hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
No se ha dado explicación plausible alguna para estos cambios, que la necesitan angustiosamente, en especial el referente a la adquisición de la propiedad inmueble, que se plasmó posteriormente en el ARTÍCULO 949 del Código Civil.
Este ARTÍCULO tiene su antecedente inmediato en el ARTÍCULO 1172 del Código Civil de 1936, ubicado en el Título correspondiente a las obligaciones de dar una cosa inmueble determinada, según el cual la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo pacto en contrario, no teniendo relación alguna con la transmisión contractual de la propiedad por compraventa.


DOCTRINA
ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo 111. Vol. 1. Librería Bosch. Barcelona, 1974; ALBALADEJO, Manuel. El negocio juridico. Librería Bosch. Barcelona, 1958; BADENES GASSET, Ramón. El contrato de compraventa. Tomo 1. Librería Bosch. Barcelona, 1979; BlANCA, Cesare Massimo. La vendita e la permuta. Unione Tipografico Editrice Torinese. Torino, 1972; BIGIO CHREM, Jack. La compraventa y la transmisión de propiedad. En:
Para Leer el Código Civil. Tomo 1. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima, 1986; BULLARD, Alfredo. La relación jurídico patrimonial. Lluvia Editores. Lima, 1990; COLlN, Ambrosio y CAPITANT, Henri. Curso elemental de Derecho Civil. Tomo 1. Instituto Editorial Reus. Madrid, 1952; DE DIEGO, Clemente. Instituciones de Derecho Civil español. Tomo 11. Artes Gráficas Julio San Martín. Madrid, 1959; DIEZPICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. 1. Editorial Tecnos. Madrid, 1979; ENNECCERUS, Ludwig. Tratado de Derecho Civil. Derecho de Obligaciones. Vol. 11. Primera Parte. Bosch Casa Editorial. Barcelona, 1966; FERNANDEZ DE VILLAVICENCIO ALVAREZ-OSSORIO, María del Carmen. Compraventa de cosa ajena. José María Bosch Editor. Barcelona, 1994; FORNO FLORES, Hugo. El contrato con efectos reales. En: Revista lus et Ventas. Año IV. N° 7. Lima, 1993; GALGANO, Francesco. El negocio jurídico. Tirant lo Blanch. Valencia, 1992; GARCíA AMIGO, Manuel. Instituciones de Derecho Civil. Tomo 1. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1979; GARCíA CANTERO, Gabriel. En: Comentarios al Código Civil y compilaciones forales. Tomo XIX. Dirigido por Manuel Albaladejo. Edersa. Madrid, 1980; LANGLE Y RUBIO, Emilio. El contrato de compraventa mercantil. Bosch Casa Editorial. Barcelona, 1958; LARENZ, Karl. Derecho de Obligaciones. Tomo 11. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1959; LEÓN BARANDIARÁN, Jose. Comentarios al Código Civil peruano. Obligaciones. Tomo 11. Ediar. Buenos Aires, 1956; LOPEZ DE ZAVALlA, Fernando J. Teoría de los contratos. Parte General. Victor P. De Zavalía Editor. Buenos Aires, 1971; MAZEAUD, Henri, Léon y Jean. Lecciones de Derecho Civil. Parte 11. Vol. IV. Ediciones Jurídicas Europa-América. Buenos Aires, 1960; PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge. Tratado práctico de Derecho Civil francés. Tomo 111. Cultural SA La Habana, 1946; RUIZ SERRAMALERA, Ricardo. Derecho Civil. Universidad Compultense. Facultad de Derecho. Servicio de Publicaciones. Madrid, 1981; TORRES MENDEZ, Miguel. Estudios sobre el contrato de compraventa. Editorial Jurídica Grijley. Lima, 1993; WAYAR, Ernesto C. Compraventa y permuta. Editorial Astrea. Buenos Aires, 1984.


JURISPRUDENCIA

"Se constituye un contrato de compraventa y no una opción de venta cuando existe acuerdo entre las partes para transferir el bien y a pagarse el precio estipulado".
(Exp. N° 466-90-Ayacucho. Normas Legales, N° 213, p. J-6)
"En el sistema civil peruano por la compraventa no se transfiere la propiedad de la cosa objeto del contrato, sino que el vendedor se obliga a transferir la, pudiendo versar sobre bienes ajenos".
(Exp. N° 147-93-Ancash. Normas Legales, N° 238, p. J-24)
"El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y lugar que la aceptación es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de vender y de pagar el precio".
(Exp. N° 1626-98, Tercera Sala de Procesos Abreviados y de Conocimiento de la Corte Superior de Lima. Ledesma Narváez, Marianella, "Jurisprudencia Actual", tomo N° 2, N° 114)
"La formalidad del otorgamiento de escritura pública no constituye, en nuestra norma sustantiva, un requisito del contrato de compraventa, toda vez que en nuestro ordenamiento jurídico dicho contrato es de carácter consensual; sin embargo, tal formalidad es una garantía de comprobación de la realidad del acto y su inscripción en el Registro correspondiente permitirá al adquirente ejercer su derecho de propietario plenamente".
(Exp. N° 48-98, Primera Sala Civil Corporativa Subespecializada en Procesos Sumarisimos y No Contenciosos de la Corte Superior de Lima. Ledesma Narváez, Marianella, "Jurisprudencia Actuar, tomo N° 2, N° 115)
"El contrato de compraventa de televisión por cable suscrito entre las partes, es uno de prestaciones recíprocas, porque la prestación a que se obliga cumplir una de las partes viene_ a ser el motivo de la obligación que asume la otra parte contratante".

(Exp. N° 275-97-Lima. Normas Legales, N° 269, p. A•14)
"Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero, interesando para efectos contractuales que el vendedor sea plenamente identificado, como parte o partes propietaria".

(R. N° 196-97-0RLCfTR, Jurisprudencia Registral Vol. 111, Año 11, p. 127)
"Lo que caracteriza y tipifica al contrato de compraventa es su carácter consensual, por el que la propiedad se transfiere por el simple consentimiento de las partes, sin relación con formalidad alguna(. . .) por lo que someter la nulidad del acto jurídico de la compraventa al del instrumento que lo contiene, implicaría caracterizar la compraventa como acto ad solemnitatem causa, que es ajena a su esenciajurídica".
(Exp. N° 979-87-Lambayeque, Ejecutoria Suprema del 5/10/87. Retamozo, Alberto y Ponce, Ana María, "Jurisprudencia Civil de la Corte Suprema", p.183)