CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas(1) una donde conste el contrato de fideicomiso inmobiliario(2) que celebran de una parte AAA, identificado con D.N.I. Nº............, de estado civil soltero y con domicilio en ........................................ a quien se llamará EL FIDEICOMITENTE; y, de otra parte, el Banco BBB, identificado con R.U.C. Nº .................., inscrito en la partida electrónica Nº ........... del Registro de Personas Jurídicas de ............, con domicilio en ..........................., debidamente representado por su gerente general, don ......................., identificado con D.N.I. Nº.........., con poderes inscritos en el asiento .................. de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL FIDUCIARIO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
CLÁUSULA PRIMERA.- EL FIDEICOMITENTE es una persona natural que es propietario del terreno ubicado en el lote ............ del pasaje ................., urbanización ..............., del distrito de ......, provincia de ....... El terreno cuenta con una extensión de ..... metros cuadrados y se encuentra inscrito en el asiento ........... de la Ficha Registral ............ correspondiente al Registro de la Propiedad Inmueble de ......... En tal sentido, EL FIDEICOMITENTE desea constituir con dicho terreno un fideicomiso inmobiliario, a fin de conformar una unidad inmobiliaria multifamiliar.
CLÁUSULA SEGUNDA.- EL FIDUCIARIO es una persona jurídica de derecho privado, constituida bajo el régimen de la sociedad anónima abierta, autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros para organizarse y funcionar como empresa en el sistema financiero y, como tal, se encuentra facultada a efectuar las operaciones y servicios propios de tales empresas según la ley de la materia. En tal sentido, EL FIDUCIARIO realiza habitualmente, en calidad de fiduciario, operaciones de fideicomiso(3).
OBJETO DEL CONTRATO
CLÁUSULA TERCERA.- Por el presente contrato, EL FIDEICOMITENTE se obliga a transferir en propiedad fiduciaria a EL FIDUCIARIO el bien descrito en la cláusula primera a fin de que constituya un fideicomiso inmobiliario destinado a conformar la unidad inmobiliaria multifamiliar referida en la cláusula octava. En contraprestación, EL FIDEICOMITENTE se obliga a pagar a EL FIDUCIARIO la retribución estipulada en la cláusula octava.
CARÁCTER DEL CONTRATO
CLÁUSULA CUARTA.- Queda expresamente establecido que el beneficiario de este contrato es EL FIDEICOMITENTE, así como los inversionistas referidos en la cláusula siguiente, quienes tendrán la calidad de fideicomisarios.
En ese sentido, EL FIDEICOMITENTE tendrá derecho a:
a) Elegir un departamento, de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula octava, el mismo que le será adjudicado en propiedad.
b) Obtener el ......% del precio de venta de cada uno de los demás departamentos que conforman la unidad inmobiliaria multifamiliar referida.
DE LAS INVERSIONES
CLÁUSULA QUINTA.- Tendrán la calidad de inversionistas aquellos que realicen aportes dinerarios que tengan por finalidad alcanzar el monto de inversión descrito en la cláusula décimo primera(4).
Del precio de venta de los departamentos de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula sexta, los inversionistas recibirán el porcentaje proporcional a su inversión, conforme a lo que hayan convenido con EL FIDUCIARIO.
DE LA UNIDAD INMOBILIARIA
CLÁUSULA SEXTA.- La unidad inmobiliaria multifamiliar materia del presente contrato deberá contar con ...... departamentos. De estos, EL FIDEICOMITENTE podrá elegir, a su plena satisfacción, no que le será adjudicado en propiedad.
Por lo tanto, EL FIDUCIARIO podrá disponer de los ..... restantes, transfiriéndolos a terceras personas con el objeto de obtener la rentabilidad que será distribuida entre los fideicomisarios.
PLAZO DEL CONTRATO
CLÁUSULA SÉTIMA.- El plazo de este fideicomiso es de ........ años, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, plazo en el cual la empresa constructora que contrate EL FIDUCIARIO deberá terminar la construcción de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula sexta.
RETRIBUCIÓN
CLÁUSULA OCTAVA.- En calidad de contraprestación, EL FIDUCIARIO recibirá de los fideicomisarios el ..... % del precio de venta de cada departamento.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES
CLÁUSULA NOVENA.- EL FIDUCIARIO acepta el encargo que se le hace para actuar como tal, debiendo administrar y gestionar el patrimonio fideicometido en la forma más conveniente, de acuerdo a las condiciones y al propósito previstos en el presente contrato.
En tal sentido, EL FIDUCIARIO se obliga a realizar los trámites, contratos y demás actos que sean necesarios para transferir los departamentos de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula sexta.
CLÁUSULA DÉCIMA.- En el plazo de ..... días de suscrito el presente contrato, El FIDEICOMITENTE se obliga a acreditar el valor del terreno transferido, a través de un perito tasador registrado, cuyos servicio será costeado por El FIDEICOMITENTE. El FIDUCIARIO tendrá la facultad de observar el avalúo comercial realizado sobre la base de otra tasación. En tal supuesto, las partes se comprometen a contratar un perito dirimente, cuyos servicios serán asumidos en igual proporción por las partes. Queda establecido que la determinación asumida por el perito dirimente será vinculante para ambas partes.
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- El FIDUCIARIO deberá fijar libremente el monto de la inversión requerido. Dicho monto deberá determinarse del estudio de factibilidad que la empresa constructora realizará del proyecto de construcción, conforme a la cláusula siguiente.
En ese sentido, El FIDUCIARIO se compromete a celebrar contratos de adhesión con otros inversionistas con la finalidad que se incorporen como beneficiarios del presente contrato, a cambio de los aportes que éstos puedan efectuar para alcanzar el monto de la inversión(5).
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- EL FIDUCIARIO se compromete a celebrar con una Sociedad Inmobiliaria de su elección, un contrato de obra con la finalidad de que dicha sociedad realice la construcción de la unidad inmobiliaria multifamiliar. En dicho contrato, debe quedar establecido que la Sociedad Inmobiliaria se compromete a efectuar los estudios de factibilidad de la construcción referida en la cláusula anterior(6).
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- EL FIDUCIARIO deberá poner a consideración de EL FIDEICOMITENTE y de los eventuales futuros inversionistas los planos de la construcción elaborados por la Sociedad Inmobiliaria. Las partes tendrán solamente el derecho de formular sugerencias que de modo alguno obligarán a EL FIDUCIARIO.
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- Queda establecido que en caso la operación descrita en este contrato reporte pérdidas, las mismas serán soportadas proporcionalmente por EL FIDEICOMITENTE y los futuros inversionistas que se puedan adherir a este contrato en función a los aportes efectuados por cada uno de ellos(7).
CLÁUSULA DÉCIMO QUINTA.- EL FIDUCIARIO asume el compromiso de efectuar todo tipo de trámite administrativo, tanto a nivel ministerial cuanto a nivel municipal, a los efectos de obtener cualquier clase de licencia que se requiera para realizar la construcción.
CLÁUSULA DÉCIMO SEXTA.- A los efectos de que nuevos inversionistas se adhieran a este contrato, EL FIDUCIARIO deberá elevar los correspondientes contratos de adhesión suscritos a Escritura Pública(8).
CLÁUSULA DÉCIMO SÉTIMA.- EL FIDUCIARIO designa como factor fiduciario al Sr. ............... quien es funcionario de EL FIDUCIARIO. Esta designación será puesta en conocimiento de la Superintendencia de Banca y Seguros.
Frente a EL FIDEICOMITENTE y a los inversionistas el factor fiduciario asume responsabilidad solidaria con EL FIDUCIARIO por los actos que realice en el desempeño de sus funciones.
CLÁUSULA PENAL MORATORIA
CLÁUSULA DÉCIMO OCTAVA.- EL FIDUCIARIO deberá pagar en calidad de penalidad moratoria a favor de LOS FIDEICOMITENTES una suma ascendente a US $ ...................... (................... dólares americanos), por cada día de retraso en el cumplimiento de la obligación contraída en el segundo párrafo de la cláusula novena.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA DÉCIMO NOVENA.- El incumplimiento de la obligación asumida por EL FIDUCIARIO en las cláusulas novena, décimo primera y décimo segunda, constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del artículo 1430º del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando LOS FIDEICOMITENTES comuniquen, por carta notarial, a EL FIDUCIARIO que quiere valerse de esta cláusula.
GASTOS Y TRIBUTOS
CLÁUSULA VIGÉSIMA.- Salvo los gastos especificados en la cláusula décima, y los de elevación a escritura pública e inscripción registral, estos últimos a cargo de EL FIDEICOMITENTE, todos los gastos e impuestos que genere la custodia y administración del patrimonio fideicometido deberán descontarse de los aportes realizados por los inversionistas.
CLÁUSULA ARBITRAL
CLÁUSULA VIGÉSIMO PRIMERA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al presente contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes, quien lo presidirá, y los otros designados por cada uno de ellos. :
Si en el plazo de ............ . días de producida la controversia no se acuerda el nombramiento del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al arbitraje.
DOMICILIO
CLÁUSULA VIGÉSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA VIGÉSIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas de la Ley 26702 y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.
Firmado en la ciudad de .................. a los ............. días del mes de .................. de 20......
EL FIDEICOMITENTE EL BANCO
ANOTACIONES Y REFERENCIAS LEGALES
(1) Si bien es cierto que el primer párrafo del artículo 246º de la Ley General del Sistema Financiero, Ley Nº 26702 del 09/12/96, establece que la constitución del fideicomiso se efectúa y perfecciona mediante instrumento privado o protocolizado notarialmente, para que el contrato de fideicomiso sea oponible a terceros, en caso de que el patrimonio fideicometido se tratare de bienes y derechos inscribibles, deberá inscribirse en el Registro Público correspondiente, por lo que el contrato tendría que elevarse a escritura pública.
(2) Claudia Prieto Nieto, citada por De la Flor Matos, define el fideicomiso inmobiliario como el contrato en virtud del cual una persona natural o jurídica, llamada fideicomitente, transfiere a una entidad fiduciaria la titularidad de uno o varios bienes inmuebles específicos, con el propósito de que los administre, maneje y/o enajene en provecho de un tercero que puede ser el fideicomitente o un nuevo beneficiario, denominado fideicomisario. Las operaciones pueden ir desde simples encargos hasta negocios de construcción inmobiliaria que supongan grandes proyectos. (CFR) DE LA FLOR MATOS. El Fideicomiso. Pontifica Universidad Católica del Perú, Lima, 1999.
(3) De conformidad a lo dispuesto en el numeral 39 del artículo 221 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros, faculta a las empresas del Sistema Financiero (entre ellas, los bancos) a actuar como fiduciarios en fideicomisos.
(4) El segundo tipo de fideicomisario para el fideicomiso inmobiliario son los de inversión o adherentes, consistente en personas naturales o jurídicas interesadas en involucrarse como inversionistas al proyecto. Los inversionistas que deseen participar en dicho proyecto, deben suscribir por escritura pública un contrato con la fiduciaria, en el que declaren adherirse al acuerdo fundamental.
(5) La institución fiduciaria en gran medida recibe a título de fiducia un lote de terreno con el fin específico de desarrollar un determinado proyecto de construcción. Las entidades fiduciarias, una vez realizada la transferencia del terreno, captan el interés de inversionistas con el fin de contribuir al desarrollo de un proyecto de construcción urbano o comercial, a partir de la garantía que su sola presencia implica para la concreción del mencionado proyecto.
(6) Una de las funciones de la entidad fiduciaria será la coordinación de todos los interesados para que el proyecto se desarrolle tal cual se acordó, ya sean los que entregan el inmueble o los que invierten en el proyecto. También serán las encargadas de conseguir el crédito, coordinar la elaboración de los planos, contratar a los constructores, obtener licencias –sean municipales o gubernamentales–, vender los inmuebles resultantes y repartir las utilidades, si las hubiere.
(7) El fin primordial del contrato es el desarrollo de un proyecto de construcción en el inmueble transferido, de conformidad con el anteproyecto y los planos que se presenten a la Fiduciaria. Esta actividad se lleva a cabo a través de la constitución de un fondo común compuesto por los aportes en dinero provenientes de los inversionistas para que se cumpla con el fin específico de construir el proyecto inmobiliario. Terminado el proyecto de construcción, la fiduciaria repartirá las utilidades que se pudiesen haber presentado o liquidará las pérdidas acaecidas que no podrán exceder de los aportes dados por los fideicomisarios.
(8) En la industria de la construcción se han venido dando básicamente dos tipos de modalidades del fideicomiso: fideicomiso de costo variable, como el contrato materia de comentario, donde el inversionista asume los riesgos del proyecto, respondiendo por los costos del proyecto, como materiales, mano de obra, honorarios profesionales, con el fin de beneficiarse de una reducción de costos comparativamente con los precios del mercado inmobiliario. De otro lado, el fideicomiso a costo fijo, donde el riesgo financiero es asumido por el constituyente, quien establece un precio a las unidades inmobiliarias que se van a construir en el proyecto en busca de compradores. Éstos no asumen ningún riesgo, al no estar afectos a las variaciones de los costos de la obra.
Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas(1) una donde conste el contrato de fideicomiso inmobiliario(2) que celebran de una parte AAA, identificado con D.N.I. Nº............, de estado civil soltero y con domicilio en ........................................ a quien se llamará EL FIDEICOMITENTE; y, de otra parte, el Banco BBB, identificado con R.U.C. Nº .................., inscrito en la partida electrónica Nº ........... del Registro de Personas Jurídicas de ............, con domicilio en ..........................., debidamente representado por su gerente general, don ......................., identificado con D.N.I. Nº.........., con poderes inscritos en el asiento .................. de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL FIDUCIARIO; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
CLÁUSULA PRIMERA.- EL FIDEICOMITENTE es una persona natural que es propietario del terreno ubicado en el lote ............ del pasaje ................., urbanización ..............., del distrito de ......, provincia de ....... El terreno cuenta con una extensión de ..... metros cuadrados y se encuentra inscrito en el asiento ........... de la Ficha Registral ............ correspondiente al Registro de la Propiedad Inmueble de ......... En tal sentido, EL FIDEICOMITENTE desea constituir con dicho terreno un fideicomiso inmobiliario, a fin de conformar una unidad inmobiliaria multifamiliar.
CLÁUSULA SEGUNDA.- EL FIDUCIARIO es una persona jurídica de derecho privado, constituida bajo el régimen de la sociedad anónima abierta, autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros para organizarse y funcionar como empresa en el sistema financiero y, como tal, se encuentra facultada a efectuar las operaciones y servicios propios de tales empresas según la ley de la materia. En tal sentido, EL FIDUCIARIO realiza habitualmente, en calidad de fiduciario, operaciones de fideicomiso(3).
OBJETO DEL CONTRATO
CLÁUSULA TERCERA.- Por el presente contrato, EL FIDEICOMITENTE se obliga a transferir en propiedad fiduciaria a EL FIDUCIARIO el bien descrito en la cláusula primera a fin de que constituya un fideicomiso inmobiliario destinado a conformar la unidad inmobiliaria multifamiliar referida en la cláusula octava. En contraprestación, EL FIDEICOMITENTE se obliga a pagar a EL FIDUCIARIO la retribución estipulada en la cláusula octava.
CARÁCTER DEL CONTRATO
CLÁUSULA CUARTA.- Queda expresamente establecido que el beneficiario de este contrato es EL FIDEICOMITENTE, así como los inversionistas referidos en la cláusula siguiente, quienes tendrán la calidad de fideicomisarios.
En ese sentido, EL FIDEICOMITENTE tendrá derecho a:
a) Elegir un departamento, de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula octava, el mismo que le será adjudicado en propiedad.
b) Obtener el ......% del precio de venta de cada uno de los demás departamentos que conforman la unidad inmobiliaria multifamiliar referida.
DE LAS INVERSIONES
CLÁUSULA QUINTA.- Tendrán la calidad de inversionistas aquellos que realicen aportes dinerarios que tengan por finalidad alcanzar el monto de inversión descrito en la cláusula décimo primera(4).
Del precio de venta de los departamentos de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula sexta, los inversionistas recibirán el porcentaje proporcional a su inversión, conforme a lo que hayan convenido con EL FIDUCIARIO.
DE LA UNIDAD INMOBILIARIA
CLÁUSULA SEXTA.- La unidad inmobiliaria multifamiliar materia del presente contrato deberá contar con ...... departamentos. De estos, EL FIDEICOMITENTE podrá elegir, a su plena satisfacción, no que le será adjudicado en propiedad.
Por lo tanto, EL FIDUCIARIO podrá disponer de los ..... restantes, transfiriéndolos a terceras personas con el objeto de obtener la rentabilidad que será distribuida entre los fideicomisarios.
PLAZO DEL CONTRATO
CLÁUSULA SÉTIMA.- El plazo de este fideicomiso es de ........ años, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, plazo en el cual la empresa constructora que contrate EL FIDUCIARIO deberá terminar la construcción de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula sexta.
RETRIBUCIÓN
CLÁUSULA OCTAVA.- En calidad de contraprestación, EL FIDUCIARIO recibirá de los fideicomisarios el ..... % del precio de venta de cada departamento.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES
CLÁUSULA NOVENA.- EL FIDUCIARIO acepta el encargo que se le hace para actuar como tal, debiendo administrar y gestionar el patrimonio fideicometido en la forma más conveniente, de acuerdo a las condiciones y al propósito previstos en el presente contrato.
En tal sentido, EL FIDUCIARIO se obliga a realizar los trámites, contratos y demás actos que sean necesarios para transferir los departamentos de la unidad inmobiliaria multifamiliar descrita en la cláusula sexta.
CLÁUSULA DÉCIMA.- En el plazo de ..... días de suscrito el presente contrato, El FIDEICOMITENTE se obliga a acreditar el valor del terreno transferido, a través de un perito tasador registrado, cuyos servicio será costeado por El FIDEICOMITENTE. El FIDUCIARIO tendrá la facultad de observar el avalúo comercial realizado sobre la base de otra tasación. En tal supuesto, las partes se comprometen a contratar un perito dirimente, cuyos servicios serán asumidos en igual proporción por las partes. Queda establecido que la determinación asumida por el perito dirimente será vinculante para ambas partes.
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- El FIDUCIARIO deberá fijar libremente el monto de la inversión requerido. Dicho monto deberá determinarse del estudio de factibilidad que la empresa constructora realizará del proyecto de construcción, conforme a la cláusula siguiente.
En ese sentido, El FIDUCIARIO se compromete a celebrar contratos de adhesión con otros inversionistas con la finalidad que se incorporen como beneficiarios del presente contrato, a cambio de los aportes que éstos puedan efectuar para alcanzar el monto de la inversión(5).
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- EL FIDUCIARIO se compromete a celebrar con una Sociedad Inmobiliaria de su elección, un contrato de obra con la finalidad de que dicha sociedad realice la construcción de la unidad inmobiliaria multifamiliar. En dicho contrato, debe quedar establecido que la Sociedad Inmobiliaria se compromete a efectuar los estudios de factibilidad de la construcción referida en la cláusula anterior(6).
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- EL FIDUCIARIO deberá poner a consideración de EL FIDEICOMITENTE y de los eventuales futuros inversionistas los planos de la construcción elaborados por la Sociedad Inmobiliaria. Las partes tendrán solamente el derecho de formular sugerencias que de modo alguno obligarán a EL FIDUCIARIO.
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- Queda establecido que en caso la operación descrita en este contrato reporte pérdidas, las mismas serán soportadas proporcionalmente por EL FIDEICOMITENTE y los futuros inversionistas que se puedan adherir a este contrato en función a los aportes efectuados por cada uno de ellos(7).
CLÁUSULA DÉCIMO QUINTA.- EL FIDUCIARIO asume el compromiso de efectuar todo tipo de trámite administrativo, tanto a nivel ministerial cuanto a nivel municipal, a los efectos de obtener cualquier clase de licencia que se requiera para realizar la construcción.
CLÁUSULA DÉCIMO SEXTA.- A los efectos de que nuevos inversionistas se adhieran a este contrato, EL FIDUCIARIO deberá elevar los correspondientes contratos de adhesión suscritos a Escritura Pública(8).
CLÁUSULA DÉCIMO SÉTIMA.- EL FIDUCIARIO designa como factor fiduciario al Sr. ............... quien es funcionario de EL FIDUCIARIO. Esta designación será puesta en conocimiento de la Superintendencia de Banca y Seguros.
Frente a EL FIDEICOMITENTE y a los inversionistas el factor fiduciario asume responsabilidad solidaria con EL FIDUCIARIO por los actos que realice en el desempeño de sus funciones.
CLÁUSULA PENAL MORATORIA
CLÁUSULA DÉCIMO OCTAVA.- EL FIDUCIARIO deberá pagar en calidad de penalidad moratoria a favor de LOS FIDEICOMITENTES una suma ascendente a US $ ...................... (................... dólares americanos), por cada día de retraso en el cumplimiento de la obligación contraída en el segundo párrafo de la cláusula novena.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA DÉCIMO NOVENA.- El incumplimiento de la obligación asumida por EL FIDUCIARIO en las cláusulas novena, décimo primera y décimo segunda, constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del artículo 1430º del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando LOS FIDEICOMITENTES comuniquen, por carta notarial, a EL FIDUCIARIO que quiere valerse de esta cláusula.
GASTOS Y TRIBUTOS
CLÁUSULA VIGÉSIMA.- Salvo los gastos especificados en la cláusula décima, y los de elevación a escritura pública e inscripción registral, estos últimos a cargo de EL FIDEICOMITENTE, todos los gastos e impuestos que genere la custodia y administración del patrimonio fideicometido deberán descontarse de los aportes realizados por los inversionistas.
CLÁUSULA ARBITRAL
CLÁUSULA VIGÉSIMO PRIMERA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al presente contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes, quien lo presidirá, y los otros designados por cada uno de ellos. :
Si en el plazo de ............ . días de producida la controversia no se acuerda el nombramiento del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al arbitraje.
DOMICILIO
CLÁUSULA VIGÉSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA VIGÉSIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas de la Ley 26702 y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.
Firmado en la ciudad de .................. a los ............. días del mes de .................. de 20......
EL FIDEICOMITENTE EL BANCO
ANOTACIONES Y REFERENCIAS LEGALES
(1) Si bien es cierto que el primer párrafo del artículo 246º de la Ley General del Sistema Financiero, Ley Nº 26702 del 09/12/96, establece que la constitución del fideicomiso se efectúa y perfecciona mediante instrumento privado o protocolizado notarialmente, para que el contrato de fideicomiso sea oponible a terceros, en caso de que el patrimonio fideicometido se tratare de bienes y derechos inscribibles, deberá inscribirse en el Registro Público correspondiente, por lo que el contrato tendría que elevarse a escritura pública.
(2) Claudia Prieto Nieto, citada por De la Flor Matos, define el fideicomiso inmobiliario como el contrato en virtud del cual una persona natural o jurídica, llamada fideicomitente, transfiere a una entidad fiduciaria la titularidad de uno o varios bienes inmuebles específicos, con el propósito de que los administre, maneje y/o enajene en provecho de un tercero que puede ser el fideicomitente o un nuevo beneficiario, denominado fideicomisario. Las operaciones pueden ir desde simples encargos hasta negocios de construcción inmobiliaria que supongan grandes proyectos. (CFR) DE LA FLOR MATOS. El Fideicomiso. Pontifica Universidad Católica del Perú, Lima, 1999.
(3) De conformidad a lo dispuesto en el numeral 39 del artículo 221 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros, faculta a las empresas del Sistema Financiero (entre ellas, los bancos) a actuar como fiduciarios en fideicomisos.
(4) El segundo tipo de fideicomisario para el fideicomiso inmobiliario son los de inversión o adherentes, consistente en personas naturales o jurídicas interesadas en involucrarse como inversionistas al proyecto. Los inversionistas que deseen participar en dicho proyecto, deben suscribir por escritura pública un contrato con la fiduciaria, en el que declaren adherirse al acuerdo fundamental.
(5) La institución fiduciaria en gran medida recibe a título de fiducia un lote de terreno con el fin específico de desarrollar un determinado proyecto de construcción. Las entidades fiduciarias, una vez realizada la transferencia del terreno, captan el interés de inversionistas con el fin de contribuir al desarrollo de un proyecto de construcción urbano o comercial, a partir de la garantía que su sola presencia implica para la concreción del mencionado proyecto.
(6) Una de las funciones de la entidad fiduciaria será la coordinación de todos los interesados para que el proyecto se desarrolle tal cual se acordó, ya sean los que entregan el inmueble o los que invierten en el proyecto. También serán las encargadas de conseguir el crédito, coordinar la elaboración de los planos, contratar a los constructores, obtener licencias –sean municipales o gubernamentales–, vender los inmuebles resultantes y repartir las utilidades, si las hubiere.
(7) El fin primordial del contrato es el desarrollo de un proyecto de construcción en el inmueble transferido, de conformidad con el anteproyecto y los planos que se presenten a la Fiduciaria. Esta actividad se lleva a cabo a través de la constitución de un fondo común compuesto por los aportes en dinero provenientes de los inversionistas para que se cumpla con el fin específico de construir el proyecto inmobiliario. Terminado el proyecto de construcción, la fiduciaria repartirá las utilidades que se pudiesen haber presentado o liquidará las pérdidas acaecidas que no podrán exceder de los aportes dados por los fideicomisarios.
(8) En la industria de la construcción se han venido dando básicamente dos tipos de modalidades del fideicomiso: fideicomiso de costo variable, como el contrato materia de comentario, donde el inversionista asume los riesgos del proyecto, respondiendo por los costos del proyecto, como materiales, mano de obra, honorarios profesionales, con el fin de beneficiarse de una reducción de costos comparativamente con los precios del mercado inmobiliario. De otro lado, el fideicomiso a costo fijo, donde el riesgo financiero es asumido por el constituyente, quien establece un precio a las unidades inmobiliarias que se van a construir en el proyecto en busca de compradores. Éstos no asumen ningún riesgo, al no estar afectos a las variaciones de los costos de la obra.
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